Homeoffice und Mietrecht

Nicht erst seit Beginn der Corona-Pandemie wird Arbeiten im Homeoffice immer beliebter und häufiger genutzt. Dies wirft neben arbeitsrechtlichen und datenschutzrechtlichen Fragen auch mietrechtliche Fragen auf:

Mietwohnung
Darf man in einer Mietwohnung seiner beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachgehen?

Im Mietrecht überlässt der Vermieter dem Mieter die Mietsache zum Gebrauch. Dieser Gebrauch ist aber nicht grenzenlos, sondern wird durch den Mietzweck eingegrenzt. D. h., dass vermietete Wohnräume i. d. R. nur zum Wohnen vermietet werden. Arbeitet der Mieter nun in der Wohnung in seinem Home- oder Mobileoffice, stellt dies keine Nutzung zu Wohnzwecken, sondern zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken dar.

Genehmigungspflicht

Wird damit die teilweise Nutzung der Wohnung als Homeoffice zur genehmigungspflichtigen Nutzung? Der BGH hat zu dieser Frage entschieden, dass heute eine Trennung von reinem Wohnzweck einerseits und beruflichen oder gewerblichen Zwecken andererseits nicht mehr zeitgemäß ist. Daher ist nicht jede berufliche oder gewerbliche Tätigkeit, die in Mietwohnungen ausgeübt wird, genehmigungspflichtig. Vielmehr kommt es nach dem BGH darauf an, wie die Außenwirkung der beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit des Mieters ist, sprich, wie die Tätigkeit des Mieters nach außen in Erscheinung tritt. Wird z. B. die Wohnadresse als Geschäftsadresse angegeben, bekommt der Mieter regelmäßig Warenlieferungen nach Hause oder empfängt er dort regelmäßig Kunden, muss er diese berufliche oder gewerbliche Tätigkeit dem Vermieter gegenüber anzeigen und sich von ihm genehmigen lassen. Ansonsten hat der Vermieter unter Umständen das Recht, dem Mieter wegen vertragswidrigen Gebrauchs oder wegen Störung der anderen Mieter zu kündigen.

Zustimmungspflicht

Der Vermieter darf seinerseits nicht jede berufliche oder gewerbliche Nutzung der Mietwohnung mit Außenwirkung ablehnen. Beansprucht der Mieter die Nutzung die Mietwohnung nicht mehr, als wenn dort nur gewohnt würde, darf er die Zustimmung nicht verweigern.

Wer im Homeoffice in einer Mietwohnung arbeitet, ist daher in der Regel nicht verpflichtet, die Zustimmung seines Vermieters einzuholen, wenn es sich nur um Arbeit vom häuslichen Schreibtisch aus ohne Außenwirkung handelt. Dies ist aber – und dies hat der BGH bestätigt – immer eine Frage des Einzelfalls.

Neben dem Mietrecht ist bei der gewerblichen Nutzung von Wohnraum außerdem das landesrechtliche Zweckentfremdungsverbot zu beachten. Hier gilt: Eine Zweckentfremdung von Wohnraum ist nur dann gegeben, wenn die Wohnung ausschließlich gewerblich genutzt wird. Bei nur teilweiser Nutzung zu gewerblichen Zwecken verstößt man nicht gegen das Zweckentfremdungsverbot, allerdings ist auch dies wieder je nach Umfang der Nutzung eine Frage des Einzelfalls.

Eigentumswohnung
Homeoffice in der Eigentumswohnung

Auch wenn man in der eigenen Wohnung im Homeoffice arbeitet, muss man u. U. Einschränkungen beachten: In der Teilungserklärung und durch Beschluss der Eigentümer können gewerbliche Tätigkeiten in einer Eigentumswohnung eingeschränkt sein.

Internetzugang
Muss der Vermieter für die „Internetfähigkeit“ der Mietwohnung sorgen?

Soll die berufliche Tätigkeit aus dem Homeoffice erfolgen, ist der Mieter auf einen funktionierenden und leistungsfähigen Internetanschluss (sog. Breitbandverbindung) angewiesen. Steht in einer Mietwohnung kein Internet- oder Telefonanschluss zur Verfügung, stellt sich die Frage, ob der Vermieter verpflichtet ist, die entsprechend benötigte Ausstattung zur Verfügung zu stellen oder ob der Mieter diese auf eigene Kosten bzw. auf Kosten seines Arbeitgebers beschaffen darf.

Pflicht des Vermieters

Eine Pflicht des Vermieters zur Bereitstellung einer „internetfähigen“ Wohnung könnte sich mangels ausdrücklicher mietvertraglicher Regelung aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ergeben. Entscheidendes Kriterium ist, ob sich eine Wohnung ohne oder mit schwachem Internetanschluss zum vertragsgemäßen Wohngebrauch eignet. Dabei kommt es zum einen auf den Vertragsweck an, aber auch auf die Verkehrssitte. Die Bereitstellung eines Telefonanschlusses wird heute als Bestandteil des vertragsgemäßen Zustands einer Mietwohnung angesehen. Nach der Verkehrssitte wird es heute aber üblicherweise dem Mieter selbst obliegen, für die nötige Internetgeschwindigkeit durch einen entsprechenden Vertrag mit dem eigenen Internetprovider zu sorgen.

Corona

Ändert die Corona-Pandemie und die Notwendigkeit eines „schnellen Internets“ für das eigene Homeoffice etwas daran?

Anspruch auf Vertragsanpassung

Einen mietvertraglichen Vertragsanpassungsanspruch gegenüber dem Vermieter, wie er etwa für den behindertengerechten Umbau nach § 554a BGB existiert, gibt es in punkto Internetfähigkeit nicht. Auch ein Rückgriff auf die Grundsätze der sogenannten Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 2 BGB scheidet aus. Denn es fehlt in der Regel jeglicher Hinweis darauf, dass Vermieter und Mieter bei vorheriger Kenntnis der aktuellen Entwicklungen hinsichtlich der Internetfähigkeit der Wohnung eine abweichende Regelung im Mietvertrag getroffen hätten. Es bleibt also dabei, dass auch in Zeiten von Corona grundsätzlich der Mieter dafür Sorge zu tragen hat, dass er eine ausreichende Internetleistung zur Verfügung hat.

All Inclusive

Etwas anderes gilt u. U. nur dann, wenn es sich bei dem Mietverhältnis um ein „all-inclusive“-Mietverhältnis handelt, wie es immer öfter anzutreffen ist: Sind sämtliche Kosten, insbesondere kalte und warme Betriebskosten sowie Stromkosten und Kosten für das Internet enthalten, kann sich u. U. auch eine Verpflichtung des Vermieters zur Bereitstellung einer „internetfähigen“ Wohnung in einem bestimmten Umfang ergeben. Ob die Bereitstellung einer bestimmten Bandbreite dann eine Leistungspflicht des Vermieters darstellt, hängt von den Absprachen des Mieters und Vermieters im Einzelnen ab. Insbesondere aufgrund der Risiken der Mietminderung sollten Vermieter ein besonderes Augenmerk darauf haben, was sie im Rahmen solcher „all-inclusive“-Verträge vereinbaren.

Kontakt
Bürozeiten

Mo-Do: 8:30 bis 17:30 Uhr
Fr: 8:30 bis 17:00 Uhr

sowie nach Vereinbarung
Besuchen Sie uns

Königstraße 1A
70173 Stuttgart

Tiefgarage: Schloßgartenhotel
Telefonisch

Telefon: +49 711 22274-0
Fax: +49 711 22274-99

anrufen
Schreiben Sie uns

info@rae-loeffler.de
 

e-mail senden

Impressum   -   Datenschutz